전세 계약시 유의사항 특약사항

최근 부동산 시장이 주춤하면서 이에 대한 여파로 매매 및 전세거래 또한 잘 이루어지지 않아 전세금을 돌려받지 못하는 사례가 많아지고 있습니다. 그렇다면 이러한 피해를 조금이라도 막기 위해서 전세 혹은 월세 계약 시 어떠한 점을 주의해야 할까요? 전세 계약서에는 어떤 특약사항이 들어가야 할까요? 전월세 임대차 계약 시 주의사항을 자세하게 알아보겠습니다.

1. 이사할 집에 직접 방문하여 집 상태 확인

요즘에는 부동산 사이트나 각종 어플을 통해 인터넷으로도 충분히 매물을 확인할 수 있습니다. 하지만 사진으로 보여지는 것이 전부가 아니기 때문에 마음에 드는 매물을 발견했다면 반드시 방문하여 직접 눈으로 확인하는 것이 중요합니다. 사진은 더 넓게 보이도록 찍기도 하고 흠이 있는 부분은 감출 수도 있기 때문에 사전에 확인하지 못한 채 계약금을 지불한다면 그 피해는 임차인이 입을 수도 있습니다. 따라서 아래의 내용을 반드시 확인한 후에 계약을 진행해야 할 것입니다.

< 집 볼 때 점검사항 및 체크리스트 >

창문의 방향이 남향인지 확인(남향, 서향 추천), 햇빛이 잘 드는지 확인
온수 확인 및 배수 체크
화장실 환기 확인
천장이나 벽에 누수나 곰팡이 흔적
파손된 시설은 없는지 확인 -
보일러 확인 (도시가스, 지역난방, LPG 확인)
주변 시설 확인 (마트, 편의점, 병원 등)
분리수거 방법, 택배 보관 방법 등 확인
주차 시설 확인

2. 계약 시 등기부등본 상 소유주 (집주인) 확인

임대차 계약을 진행할 경우 집주인이 부동산에 일임한 임대사업자이거나 바쁘다는 핑계로 부동산 공인중개사와 계약서를 작성하는 경우가 많습니다. 월세나 전세나 적은 금액을 계약하더라도 등기부등본의 소유자와 직접 계약하는 것이 가장 좋으며 만약 대리인이나 공인중개사와 계약할 경우 반드시 대리인의 신분증 확인, 소유자와의 관계 확인, 소유자(집주인)의 신분증, 인감증명서, 위임장을 확인한 후 계약서를 작성해야 합니다. 그리고 계약금을 송금하는 통장의 명의가 등기부등본 상의 소유자가 맞는지 확인해야 하며 계약금을 송금하기 전 전화통화를 거쳐 본인 확인 및 송금 확인 절차를 거치는 것이 좋습니다. 그리고 계약 시 송금한 계약금은 부동산을 통해 영수증을 받아두어야 합니다.

주택임대차표준 계약서가 필요하신 분은 아래의 첨부파일을 다운받으시면 됩니다.

주택임대차 표준계약서(개정).hwp

0.11MB

3. 등기부등본 확인

임대차 계약서를 작성하기 전 필수로 확인해야하는 것이 바로 등기부등본입니다. 부동산에서 미리 준비하여 보여주는 경우가 많지만 안전하게 진행하기 위해서는 계약서를 작성하는 그 시간에 재발급하여 확인하는 것이 좋습니다. 등기부등본 열람 시 임대차하려고 하는 건물이나 집에 압류가 되어 있는지, 가처분 신청이 되어있는지, 근저당 설정이 잡혀있는지 분석해 보아야 하고 근저당이 설정되어 있다면 채권최고액을 확인 후 나의 보증금이 안전할지도 따져보아야 합니다. 또한 계약서 작성 이후에도 직접 대법원 인터넷 등기소에 접속하여 등기부등본을 열람할 수 있으니 주기적으로 확인하는 것이 안전합니다.

대법원 인터넷 등기소 바로가기 - 클릭

대법원 인터넷등기소

www.iros.go.kr

4. 특약사항 확인

부동산에서 제공하는 임대차 계약서에는 보통 임대인에게 유리한 특약사항이 대부분인 경우가 많습니다. 계약서는 작성하고 난 이후에는 수정이 힘들기 때문에 추후에 발생할 분쟁 사항을 미리 예방하려면 특약사항으로 기록해 두어야 합니다. 아래 내용들은 임차인이 요구할 수 있는 특약사항입니다.

< 임대차 계약서 작성 시 확인해야 할 특약사항 >

계약일로부터 잔금 및 입주일자 익일까지 현재 상태의 등기부등본을 유지해야 하며 근저당 포함 다른 대출 설정은 하지 않는다. 이를 이행하지 않을 경우 임대인은 임차인에게 손해배상 배액 배상하고 계약을 해지하기로 한다.
임대인 및 임대물건에 의해 전세반환보증보험 가입이 불가능한 경우 계약금의 배액을 배상학 이 계약은 무효로 한다.
임대인은 계약기간 중 매매 또는 담보를 제공하는 경우, 미리 임차인에게 통보하여 주기로 한다.
전세자금 대출을 받을 수 있도로 임대인은 적극 협조하며, 전세 자금 대출을 받지 못하는 경우 이 전세 계약은 무효화하며, 전세보증금은 임차인에게 전액 반환한다.
집의 자연마모로 인해 발생한 시설물 손실은 임차인이 책임지지 않는다.
기존에 있던 하자부분 (집 확인 후 상세하게 기록) 은 임대인이 잔금일 이전까지 수리한다.

주택임대차 표준계약서(개정).hwp

0.11MB

5. 입주 및 잔금 지급

계약과 동시에 보증금 전체를 지급하는 것은 상당히 위험한 행동입니다. 계약서 작성 당시에는 계약금만 지불하고 잔금은 반드시 입주와 동시에 지불해야 합니다. 잔금 지급하기 전 등기부등본 상에 변화된 내용은 없는지 다시 한번 확인하고 새로운 근저당이나 압류가 잡힌 것은 없는지 확인해야 합니다. 또한 잔금 지급 역시 등기부등본과 임대차 계약서 상의 소유주 명의로 입금해야 합니다.

6. 전입신고, 확정일자 받기

확정일자

먼저 확정일자는 임대차 계약서 작성 후 바로 신청가능합니다. 이사 갈 주소지에 해당하는 관할소재지 주민센터나 혹은 주소지 인근에 가기 힘들다면 관할이 아닌 근처 등기소에 방문하여 확정일자 신청이 가능합니다. 직접 방문하여 확정일자 받는 것이 어렵다면 인터넷 등기소 사이트에 접속하여 신청도 가능합니다. 확정일자는 주택 임대차 계약서의 체결 날짜를 확인하기 위해 계약서에 도장을 찍어준 날짜로 경매에 넘어갔을 때 우선변제권을 보장받을 수 있는 법적 효력이 있으므로 반드시 계약서 작성 당일에 확정일자를 받아두는 것이 좋습니다.

전입신고

임차인이 대항력을 확보하기 위해서는 반드시 전입신고를 해야 합니다. 주택임대차보호법에서는 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에 그 다음 날부터 제삼자에 대해 법적 효력이 생기고 전입신고를 한 때에 주민등록을 마치는 것으로 명시되어 있습니다. 따라서 이사 당일 잔금을 치른 후에 바로 전입신고를 해야 보다 안전하게 보증금을 지킬 수 있는 대항력을 갖게 됩니다. 혹시나 사정이 생겨 늦더라도 전입신고는 새로운 거주지에 전입한 날로부터 14일 이내에 해야 합니다. 14일 이내에 정당한 사유 없이 전입신고를 하지 않으면 과태료를 내야 합니다. 전입신고 역시 관할소재지 주민센터에 방문하여 신청할 수 있으며 방문이 어려운 경우 정부 24 홈페이지를 통해 온라인 신청도 가능합니다.

온라인 전입신고 - 정부 24 바로가기

주택임대차 표준계약서(개정).hwp

0.11MB

< 함께 보면 좋은 글 >